2015-10-27 14.09.45

Foto: Gedächtnisbüro 2015

Sönke Paulsen, Gedächtnisbüro Berlin

Schon vor zehn Jahren konnte man in der Ukraine einen Bauboom der besonderen Art bewundern. Mit dem damaligen Wirtschaftswachstum bekamen die Menschen Hoffnung, sich bald auch neue Wohnungen leisten zu können, wenn nur die Gehälter steigen.

In Kiew war das auch für eine kurze Zeit der Fall, ziemlich genau bis 2008, bis zur Bankenkrise also, welche die Ukraine schwer gebeutelt hat. Von da an, sah man in Kiew vor allem eine Sorte von Baudenkmälern, so genannte Neubauruinen. Die gibt es immer noch und immer noch wird mit dem Bau von Wohnungen begonnen. Der Markt fragt das nach, allerdings nicht zu den Preisen, die bei Neubauten realistisch sind. In der Ukraine sind die Baupreise auch nicht so viel niedriger als anderswo. Dazu kommt der Korruptionsaufschlag. Das können sich die Leute eigentlich nicht leisten.

Anders herum wollen nur wenige Leute in die Vorstädte ziehen, wo man in den letzten Jahren tatsächlich zu günstigen Preisen Wohnraum schaffen konnte. Sowohl die Grundstückspreise, als auch die Baukosten in der Peripherie der Hauptstadt gaben das her.

In Kiew selbst häufen sich aber die Bauruinen und es wird eher schlimmer als besser. Tausende von Ukrainern haben in solche Rohbautürme investiert, weil man ihnen günstigen Wohnraum versprochen hatte, der aber zu den Preisen niemals fertig gebaut werden kann. Das ist oft schon vorher klar.

Wir kennen Leute, die dann Kooperativen gebildet haben, nachdem ihre Baufirma Pleite gegangen ist und durch Crowdfunding ihr Haus wenigstens bis zur Bewohnbarkeit gebracht haben. Nicht selten aber stellt sich dann heraus, dass das ganze Wohnobjekt auf tönernen Füßen steht, weil beispielsweise eine Baugenehmigung fehlt!

Kriminelle Baubranche systemisch bedingt und ubiquitär

Wie auch immer hat man inzwischen den Eindruck, dass die Bauindustrie in Kiew zu einer gewaltigen Betrugsbranche degeneriert ist, weil immer noch Angebote in den Zeitungen und im Netz kursieren, bei denen Baufirmen Neubauwohnungen zu Quadratmeterpreisen von 500 Dollar anbieten, welche allerdings noch nicht gebaut sind. Man wird dann bei Nachfrage gern auf ein Referenzobjekt verwiesen, das tatsächlich fertig geworden ist. Eine alte Masche der Insolvenzverschleppung. Solange man noch dumme Käufer findet, die Geld ins Unternehmen pumpen, ist man nicht Bankrott, obwohl man mit diesem Geld nur noch die Gehälter und laufenden Kosten zahlen kann. Manchmal wird mit verkauften „virtuellen Wohnungen“ auch noch die phantasievolle Renditeprognose für die Investoren des Bauprojektes zumindest teilweise erfüllt, überwiegend aber nicht.

Tatsächlich handelt es sich bei Kiewer Wohnneubauten in aller Regel um Fakes

Eine Baufirma, die sonst gar nicht existieren würde, plant ein neues Wohnquartier auf einem Grundstück in Kiew. Damit das Grundstück gekauft werden kann, werden Investoren mit hohen Renditeversprechen angelockt.

Kiewer Baugrundstücke werden dann überteuert erworben und das liegt auch an den Schmiergeldern, die dafür bezahlt werden müssen. Von den eingeworbenen Geldern ist dann meist nichts mehr übrig, um bauen zu können. Somit geht die Firma daran, Wohnungen zu verkaufen, die derzeit erst in einer schönen Broschüre stehen. Die Quadratmeterpreise sind äußerst moderat und locken vor allem Käufer an, die wenig Kapital haben.

Mit den so verkauften Wohnungen hat man gerade genug Geld eingenommen, um entweder ein zehnstöckiges Haus fertig zu bauen, oder fünf zehnstöckige Häuser bis zum ersten Stock zu bauen. Also entscheiden sich die Unternehmen dafür, ein Haus fertig zu bauen, auch wenn das Geld bereits für zwei oder drei Häuser eingenommen wurde.

Mit dem einen fertigen Haus, das von Wohnungskäufern mindestens zweier Häuser bezahlt wurde, kann man dann weitere Käufer anwerben, die im dritten, vierten und fünften Haus Apartments kaufen. Das reicht dann vielleicht, um ein weiteres Haus anzufangen, das dann aber wohl nie fertig werden wird. Die Kalkulation ist dafür viel zu knapp bemessen.

Ich weiß nicht, wie dieses Prinzip in der Baubranche intern genannt wird, aber es wird in Kiew konsequent angewendet. Ich würde das als eine Art Schneeballsystem bezeichnen, bei dem von vornherein klar ist, dass mit den Quadratmeterpreisen, die ausgepreist wurden, niemals gebaut werden kann, schon gar nicht in Kiew.

Das System ist also auf Betrug angelegt und führt dazu, dass ein kleiner Prozentsatz, der Käufer tatsächlich seine Wohnung bekommt, die überwiegende Mehrheit aber leer ausgeht und nur das Bauunternehmen finanziert hat, nicht aber die eigene Wohnung.

In einem Land wie der Ukraine ist das für die Menschen eine Katastrophe. Im schlimmsten Falle verschulden sie sich ein ganzes Leben lang für eine Wohnung, die sie niemals bekommen werden!

Aber was macht man in einer Metropole, in der es zwar großen Wohnungsbedarf gibt, nur die Leute nicht genug Geld haben, um realistische Wohnungspreise zu bezahlen?

Genau, man sammelt dieses Geld ein, für Wohnungen, die niemals existieren werden.

An Kiew  kann man deutlich sehen, wie eben nicht der Reichtum, sondern die Armut die meisten Verbrecher anzieht, die sich oft jahrelang als „seriöse“ Baufirmen tarnen können. Der ukrainische Behördendschungel macht dies möglich. Eine funktionierende Aufsicht scheint es nicht zu geben. Man kann dort eigentlich jeden schmieren, mit dem Geld der geprellten Käufer, die dann trotzdem leer ausgehen.

 

Welche Alternative hat man in Kiew an günstigen Wohnraum zu kommen?

Es gibt wenige seriöse Projekte zu adäquaten Preisen. Meistens sind dies aber Umbauten und Modernisierungen von schon bestehenden Gebäuden, von ehemaligen Wohnheimen und Bürogebäuden oder aber den berühmten Stalinapartments, die manchmal zu erschwinglichen Preisen mit dem gesamten Haus modernisiert werden.

Wer ein solches Projekt findet, sollte nicht denken, dass er ohne Probleme davon kommt. Denn auch bei gut kalkulierten Projekten gehen Firmen Pleite, sind Kostentreiber oft nicht realistisch eingeplant oder stehen Genehmigungen von Baubehörden aus, ganz zu schweigen von Versorgern, die ihre Leitungen nicht rechtzeitig fertig bekommen und vertragliche Zusagen nicht einhalten. Eine Person in einer Behörde kann dabei ein ganzes Quartierprojekt stoppen und hohe Summen von Schmiergeldern fordern, damit die Sache weiter gehen kann.

Bestechungsgelder gehören zur Kalkulation

In Kiew muss man ungefähr mit Baunebenkosten von zehn Prozent allein für notwendige Bestechungsgelder rechnen, damit auch gut geplante Projekte nicht scheitern. Das alles sollte man sich gut überlegen, bevor man in diese Stadt investiert. Als Privatier sollte man das ohnehin nicht tun.

Schlimmer war hier nur Moskau in den neunziger Jahren. Eine völlig spekulativ überhitzte Region mit astronomischen Baupreisen, die genau die hier beschriebene Entwicklung bewirkte. Ein Film aus dieser Zeit handelte von einem Makler, der Grundstücke auf dem Mond verkaufte. Das war eine deutliche Anspielung auf die Moskauer Szene. Die Grundstücke auf dem Mond waren in Wirklichkeit Apartments für Menschen mit knappem Geldbeutel. Der ganze Bausektor ein riesiger Betrug.

Ausweg Stalinapartment oder Plattenbau der Achtziger?

Also steht man jetzt in Kiew wieder vor den alten Stalinapartments, die sich in Häusern befinden, welche eine marode Substanz haben, die eigentlich schon seit Jahrzehnten Probleme macht. Die Wasser- und Abwasserleitungen, die ständig undicht sind, die verbaute Elektrizität, die fehlende Isolierung und die maroden Fenster, das zweifelhafte soziale Umfeld.

Wer das alles in Kauf nehmen will, kann sich eine Wohnung in einem Plattenbau der achtziger Jahre zulegen und hoffen, dass nicht nebenan eine Gasleitung explodiert, das Fenster herausfällt oder der Fahrstuhl abstürzt. Für gut gesicherte Wohnungstüren ist allerdings zumeist gesorgt. Kiewer Apartments sind besser gegen Einbrüche gesichert, also solche in deutschen Städten. Immerhin.

Ob man aber für eine marode Wohnung mit soliden Türen in einem maroden Haus noch umgerechnet eintausend Euro pro Quadratmeter bezahlen möchte, sollte man sich auch gut überlegen.

Fazit:

Wer in Kiew nicht in einem Wohnung investieren muss, sollte das tunlichst sein lassen. Im Prinzip ist der Kiewer Wohnungsmarkt eine Katastrophe und kein Schnäppchen. Ob Neubau oder Altbau. Für Normalsterbliche ist Kiew ein extrem teurer Luxus. Auf Grund der schlechten Einkommenssituation der Ukrainer wird man eine angemessene Wohnung für die man tausend Euro pro Quadratmeter und mehr bezahlt hat, niemals für einen angemessenen Preis vermieten können. Renditeerwartungen sollte man hier keine haben!